중개보조원의 민사책임

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사안에 따라 공인중개사사무실에 대표공인중개사가 중개보조원을 고용하였는데, 중개보조원이 중개과정에서 실수,잘못을 함으로써 큰 사고가 나는 경우가 있습니다. 이런 경우 중개의뢰인은 공인중개사를 상대로 민사소송으로 거액의 손해배상청구를 하게 됩니다. 이렇게 소송이 진행되어 패소한 공인중개사는 실제로 잘못된 행위를 하여 손해발생의 직접적 원인을 제공한 중개보조원에게 구상권청구를 할 수 있을까요? 이와 관련하여 <공인중개사법 제15조 제2항의 규정>이 문제가 됩니다. 공인중개사법 제15조 제2항에서는 "소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다"고 적혀 있습니다. 즉, 중개보조원의 행위를 곧 중개사의 행위로 보기 때문에 설령 중개보조원의 잘못된 행위로 중개사고가 발생했다고 하더라도 대표공인중개사가 해당 중개보조원에게 구상청구를 하지 못하는 것은 아닌가? 하는 의문이 있는 것이지요.

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이에 대해 대법원은, 공인중개사법 제15조 제2항이 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에 그 중개보조원을 고용한 중개업자만이 손해배상책임을 지도록 하고 중개보조원에게는 손해배상책임을 지우지 않는다는 취지를 규정한 것은 아니라고 판시하여, 개업공인중개사는 실질적 불법행위를 자행한 중개보조원에게 구상청구를 할 수 있다고 판시한 바 있습니다.

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공인중개사법 제15조

(개업공인중개사의 고용인의 신고 등)

② 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.

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(출처: 공인중개사법 일부개정 2023. 6. 1. [법률 제19423호, 시행 2023. 7. 2.] 국토교통부 > 종합법률정보 법령)

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대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결

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㈀ 부동산중개업자가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 중개보조원은 당연히 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 지는 것이고, 구 부동산중개업법(2000. 1. 28. 법률 제6236호, 이하 ‘법’이라 한다) 제6조 제5항은 이 경우에 그 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 정함으로써 중개업자 역시 거래당사자에게 손해를 배상할 책임을 지도록 하는 규정이라고 할 것이다. 이와 달리 법 제6조 제5항이 중개보조원의 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에 그 중개보조원을 고용한 중개업자만이 손해배상책임을 지도록 하고 중개보조원에게는 손해배상책임을 지우지 않는다는 취지를 규정한 것이라는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

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㈁ 원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고 1, 2는 원고들로부터 이 사건 각 부동산 매매계약의 중개를 의뢰받은 부동산중개업자 및 중개보조원으로서 이 사건 매매계약의 중개 업무를 수행함에 있어, 매도인 소외인이 이 사건 각 부동산에 관한 등기권리증을 소지하고 있지 않았고, 이 사건 각 부동산에 관한 등기부등본에 기재된 소유자의 주소와 소외인의 주민등록증에 기재된 주소가 서로 일치하지 않았으므로, 소외인으로부터 주민등록초본의 제시를 요구하여 소외인이 위 등기부등본에 기재된 소유자의 주소에서 거주한 적이 있는지를 확인하고, 또한 이 사건 각 부동산에 관한 폐쇄등기부를 열람하여 그 기재 내용을 확인하여 보는 등으로 소외인이 이 사건 각 부동산의 진정한 소유자인지 여부를 면밀히 조사하여야 할 주의의무가 있다 할 것임에도, 이를 게을리 한 채 피고 1은 중개보조원인 피고 2에게 이 사건 매매계약의 중개 업무를 맡긴 채 퇴근하여 버리고, 피고 2는 소외인의 이름이 등기부등본에 기재된 소유자의 이름과 동일한 상황에서 소외인이 과거에 위 등기부등본에 기재된 ‘서울 동대문구 묵동’에서 살았었다고 말하는 것을 듣고는 섣불리 소외인을 이 사건 각 부동산의 소유자라고 믿고 이 사건 매매계약에 관한 중개행위를 한 잘못이 있고, 따라서 이 사건 매매계약을 직접 중개한 피고 2와 그의 사용자이자 중개업자인 피고 1은 이러한 잘못으로 말미암아 원고들이 입은 재산상 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 모두 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였거나 부동산중개업자의 주의의무에 관한 법리를 오해한 위법 등이 있다고 할 수 없다.

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대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결

부동산중개업자가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 중개보조원은 당연히 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 지는 것이고, 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산중개업법’이라 한다) 제6조 제5항은 이 경우에 그 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 정함으로써 중개업자 역시 거래당사자에게 손해를 배상할 책임을 지도록 하는 규정이다. 따라서 위 조항을 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에 그 중개보조원을 고용한 중개업자만이 손해배상책임을 지도록 하고 중개보조원에게는 손해배상책임을 지우지 않는다는 취지를 규정한 것으로 볼 수는 없다 ( 대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결 참조). 원심판결 이유 및 원심이 일부 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 중개보조원인 피고 1은 실질적으로 이 사건 2005. 7. 7.자 분양계약의 중개행위를 하였다고 봄이 상당하므로, 중개업자인 원심공동피고 1과 함께 공동불법행위자로서 권리관계에 대한 확인·설명의무를 제대로 이행하지 아니한 주의의무 위반으로 인하여 원고 1이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다. 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 중개인의 업무상과실책임에 대한 중개보조원의 공동불법행위자로서의 업무상주의의무에 관한 법리를 오해하여, 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정하고 심리를 다하지 아니함으로써, 피고 1의 공동불법행위책임에 관한 판단을 그르치는 등의 위법이 없다.

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대법원 2007. 6. 28. 선고 2006다55869 판결

㈀ 부동산중개업자뿐만 아니라 직접 중개업무를 담당하는 중개보조원도 부동산 중개 업무를 수행함에 있어, 당해 중개대상물의 상태·입지·권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등에 대하여 조사·확인할 의무가 있다고 할 것이므로(대법원 1996. 5. 14. 선고 95다45767 판결, 대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결 등 참조),

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㈁ 매매를 함에 있어서 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니함으로써, 장차 매매의 효력이나 매매에 따른 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도, 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 한편 매수인은 그와 같은 사정을 고지받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는, 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있다고 할 것이므로, 매도인이 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 것이 불법행위인 기망에 해당하는 것이다(대법원 1991. 12. 24. 선고 91도2698 판결, 대법원 2004. 7. 8. 선고 2004다20890 판결 등 참조).

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