부동산 등기부등본 발급받아 읽는 방법은

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부동산과 관련한 공적장부는 크게 2가지가 있다. 등기사항전부증명서와 대장이 그것인데, 양자는 전혀 다른 것이다. 부동산의 현황(물적 상황) 또는 동일성은 ‘대장’의 기재를 기초로 하며, 부동산의 권리변동은 ‘등기사항전부증명서’의 기재를 기초로 한다.

 

등기사항전부증명서

 

부동산에 관한 등기사항증명서로 ‘토지등기사항전부증명서’와 ‘건물등기사항전부증명서’가 있는데 어느것이나 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 하는 방식, 즉 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성되는 것이 원칙이다.

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1) 등기사항전부증명서 발급받는 방법

당해 부동산의 소재지와 무관하게 전국 각지의 등기국(내지 등기소)에 직접 방문하여 발급받을 수 있으며 PC나 스마트폰으로 인터넷등기소 사이트를 통한 발급도 가능하다. 주민센터나 세무서 등에 설치된 무인발급기를 통해서도 발급할 수 있다.

 

◆ 참고사항 : 구법에서는 등기부 등본·초본이라는 용어를 사용하였다. 전산정보저리초직에 의하여 등기사무를 처리하기 전에는 수작업등기부를 필사하거나 전자복사기를 이용하여 등사하는 방법으로 등기부의 내용을 증명할 수 밖에 었었고, 따라서 등기부등본이 존재하였다. 그런데 전산정보처리조직에 의하여 등기사무를 처리하는 현재에는 필사나 등사의 대상이 되는 수작업등기부 자체가 존재하지 않기 때문에 등기부등본이 존재할 수 없는 구조이다. 현재는 전산정보처리조직에 저장되어 있는 등기정보 중 필요한 등기사항의 전부나 일부를 출력·발급하는 형태의 서면인 등기사항증명서로 처리된다. ​

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2) 등기사항전부증명서 읽는 방법

매매나 임대차와 같은 부동산 거래를 할 때, 부동산의 권리관계(예: 소유자, 압류, 경매, 근저당 등)를 정확히 파악하여야 한다. 무엇을 기준으로 파악할까? 등기사항전부증명서를 기초로 판단하면 된다. 변호사로 활동하면서 정말 많은 사람들이 등기사항전부증명서를 발급받는 방법조차 모르고, 그 내용을 읽는 방법조차 모르고 있음을 알게 되었는데 너무 안타까웠다. 부동산 거래를 할 때는 반드시 직접 등기사항증명서를 직접 발급받아 권리관계를 파악하여야 한다. 상대방 당사자나 공인중개사의 설명만 믿고 거래하여서는 안된다.

 

등기사항증명서 발급일자 기준으로 ‘갑구’에 최종 소유자로 등재된 사람의 인적사항이 현재 거래하려는 상대방의 인적사항과 일치하는지확인하여야 하며, ‘갑구’에 가압류나 가처분등기가 기입되어 있거나, ‘을구’에 근저당권,지상권 등이 설정되어있는지 살펴 그러한 등기가 기입되어 있다면 거래를 피하는 것이 좋다. 경우에 따라서는 ‘갑구’에 경매개시결정기입등기까지 들어와있음에도 묵인하고 급매로 팔려는 사람도 많은데, 경매개시결정기입등기까지 기입되었다는 것은 해당 부동산 소유자가 채무가 있고 그 채무를 해결하지 못하는 지경에 이른 것이 분명한 상황이므로 거래하지 않는 것이 좋다. ‘을구’에 근저당권등기의 경우 채권최고액은 실제채무액의 120% 정도로 잡는 것이 일반적이므로 채권채고액과 당해 부동산의 시세를 기준으로 매매대금이나 임대차보증금액이 적정한지, 경매로 넘어가도 회수할 수 있는지 등을 신중하게 검토하여야 한다. 아파트와 같이 시세를 파악하기 쉽고 거래도 쉬운 경우는 그나마 낫지만, 주택,빌라,임야,상가,전답 등 객관화된 시세를 파악하기도 힘들고 거래량 자체가 많지 않은 부동산의 경우라면 가압류,가처분,근저당권,지상권 등 등기가 기록된 경우 가급적 거래하지 않는 것이 좋다. 참고로 ‘표제부’에 기재된 부동산의 현황(예. 지번, 면적, 지목 등)이 토지대장이나 건축물대장 기재와 다른 경우는 대장을 기초로 등기사항전부증명서의 기재를 바로잡은 후 거래하는 것이 좋다.

 

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가. 표제부에 기재되는 사항

 

표제부는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 부분이다. <토지등기기록>의 표제부에는 ①표시번호, ②접수연월일, ③소재와 지번, ④지목, ⑤면적, ⑥등기원인을 기록하고, <건물등기기록>의 표제부에는 ①표시번호, ②접수연월일, ③소재, 지번 및 건물번호, 건물의 종류, 구조와 면적 등 건물의 내역, ④등기원인, ⑤도면의 번호를 각 기록한다(부동산등기법 제34조, 제40조 각 참조).

 

나. 갑구에 기재되는 사항

 

갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분으로 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란으로 각 나누어 기록된다. 갑구에는 소유권보존등기·소유권이전등기·소유권이전청구권가등기·소유권의 변경등기·소유권의 경정등기·소유권의처분제한등기(예:가압류,가처분) 등이 기록된다.

 

다. 을구에 기재되는 사항

 

을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분으로 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란으로 각 나누어 기록된다. 을구에는 지상권·지역권·전세권· 저당권·권리질권·채권담보권 및 임차권에 관한 사항을 기록한다.

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※ [토지] 등기사항전부증명서 예시

 

 

 

※ [건물] 등기사항전부증명서 예시