상가임대차 계약갱신 어떻게

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[상가건물임대차] 계약갱신요구권 vs 묵시적갱신

 

 

특히 상가건물에 대한 임대차에서 문제된다.

 

[기본기]

1) 상가임대차의 경우 계약기간 끝나도 아무말/행동 안하면 자동연장되어 ‘10년’까지 보장되나? No 상임법적용되는 상가를 임대차하고 + 임차인이 계약갱신요구권을 적시에 행사했어야 한다.

2) 상가건물이면 상임법 규정이 전부 적용되나? No 환산보증금에 따라 계약갱신요구권규정/묵시적갱신규정 적용에 차이 있다.

 

 

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[상임법 10조 1 ~ 3항] 1) 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신 ☞ 환산보증금액과 상관없이 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 임대차이면 적용된다.

 

가. 계약기간 종료 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인이 계약갱신을 요구하면, 임대인은 ‘계약갱신거절사유’가 없는 한 갱신해줘야 한다.

 

if) 계약기간 종료 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인이 계약갱신을 요구안했는데, 임대인이 계약종료 통보 --> 임차인은 계약기간만료시 임차상가를 비워줘야 한다. 10년 자동인정 되는 것이 아니다.

 

if) 계약기간 종료 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인이 계약갱신을 요구안했는데, 임대인도 아무런 말 안함 --> 묵시적갱신으로 자동연장. 계약기간 1년 연장되는 것(기존계약기간이 몇 년이든 묵시적갱신은 1년으로 됨)

 

나. 갱신거절사유 :

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

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다. 갱신기간 : 최장 10년 (2018. 10. 16. 개정)

 

라. 갱신조건 : 기존과 동일. 즉 계약기간은 기존계약과 동일(기존에 2년짜리면 임차인의 계약갱신요구권행사로 계약갱신되어도 2년짜리) 단, 보증금과 월세는 연 5% 인상가능.

상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에서 기간을 정하지 않은 경우, 임차인이 같은 법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부(소극) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다. (출처: 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결 [건물명도(인도)] > 종합법률정보 판례)

 

 

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[상임법 10조 4항~5항] 2) 묵시적갱신 ☞ 환산보증금액에 따라 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 대한 임대차임에도 민법이 적용될 수 있고 상임법이 적용될 수 있다,. 예) 서울 기준 환산보증금(현재 9억) : 환산보증금 10억인 상가건물임대차의 묵시적갱신은 민법적용, 환산보증금 6억인 상가건물임대차의 묵시적갱신은 상임법적용

 

가. 상임법 적용되는 상가건물임대차: 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 이마인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 묵시의 갱신 인정(상임법 10조 4항)

 

나. 민법이 적용되는 상가건물임대차 : 임대차기간이 만료한 후에 임차인이 임차물의 사용,수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않을 경우 묵시의 갱신이 인정(민법 639조).

 

★ 상가건물에 대한 임대차라고 민법이 적용되는 경우와 상임법이 적용되는 경우가 있고,어느 법이 적용되는지에 따라 묵시적갱신 가능한 상황이 달라진다. 예를들어, 상가를 임차하는 모든 경우에 계약종료 6개월 전부터 1개월 이전에 임대인이 아무런 말을 하지 않으면 묵시의 갱신이 되는가? 아니다. 이는 상임법이 적용되는 상가건물임대차일 경우에 그렇고, 민법이 적용되는 상가건물임대차라면(-환산보증금 초과 임대차) 임대차계약기간이 만료된 후라도 상당기간 내에 임대인이 임대차계약 종료를 이유로 명도를 요구할 경우에는 묵시의 갱신이 부정될 수 있다.

 

다. 묵시적갱신된 경우 임대차계약기간은? - 이것도 상임법적용 상가건물임대차와 민법적용 상가건물임대차를 구별해야 한다.

 

1) 상임법상 묵시적갱신이 적용되는 사례라면, 임차인은 묵시적 갱신을 통하여 (기존임대차계약 기간과 상관없이 무조건) ‘1년간’의 계약기간 연장이 보장된다(상임법 10조 4항). 다만 ‘임차인’은 묵시갱신 후 언제든지 계약해지 통보가 가능하며, 임대인이 그 해지통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(상임법 10조 5항).

 

2) 민법상 묵시적갱신이 적용되는 사례라면, 기존임대차와 동일한 기간으로 연장되며, 다만 임차인 뿐만 아니라 임대인도 언제든지 계약해지통고 할 수 있고 임대인이 해지통고하면 임차인이 받은날로부터 6개월, 임차인이 해지통고하면 임대인이 받은날로부터 1개월 후에 임대차계약해지 효과가 발생.