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부동산매매계약서 잘 쓰는 방법 작성방법카테고리 없음 2024. 10. 17. 10:55
1. 개요
부동산 거래 중 가장 빈번한 것은 매매/임대차일 것이다. 오늘은 그 중 매매계약과 관련해, 부동산매매계약서 작성시 유념할 점을 설명한다.
- 전제사항) 당사자들끼리 아무런 분쟁도 없고 잘 끝난다면 이것 또한 결과적으로는 어찌보면 다 낭비일 수가 있다. 하지만 분쟁, 문제상황은 언제, 어디서, 어떻게 발생할지 미리 알 수 가 없다. 제가 지금껏 만나보았던 수천명의 의뢰인분들은 “아.. 변호사님, 제가 이렇게 될줄은 정말 전혀 예상하지 못했습니다. 다 잘 끝날줄만 알고 있었습니다..” 라고 말한다. 계약서 작성하는 과정에 내가 이렇게까지 따져야 하나 생각하면 안 된다. 수억~수백억짜리 아파트, 상가 거래하면서 그정도 신경도 쓰지 않는다면 그것은 본인 책임!
- 계약서 쓰기 전에 준비할 것들 : 녹음기 , 객관적인 제3자의 참관 (공인중개사가 아닌), 계약서 작성일 당일에 발급된 등기사항전부증명서, 토지 및 건축물 대장, 지적도, 토지계획이용원 (과거서류 안된다. 계약서 작성일 발행한 것 기준으로 봐야된다)/ 매도인과 매수인의 각 신분증
2. 부동산매매계약에서 중요한 것은, 당사자/목적물/매매대금이다.
1) 당사자
여기서 당사자는 매도인과 매수인을 말한다. 본인이 직접 나와서 거래한다면 훨씬 깔끔하겠지만 공인중개사만 나온다거나, 아니면 매도인 본인이 아닌 대리인(가족,지인, 특히 법인의 경우 실무자)이 나오는 경우가 있다.
- 매매계약 당사자인 ‘매도인’은 해당 부동산의 소유자이어야 한다. 계약일 당일 발급된 등기사항전부증명서의 ‘갑구’에 기재된 최종 소유자와 현재 매매계약상 매도인이 동일한지 반드시 확인해야 한다. + 신분증, 인감, 위임장 모두 확인해서 원본으로 받아둬야 한다. 계약서 작성 현장에서 매도인(소유자) 본인과 전화통화를 하고(스피커폰으로) 해당내용을 녹음하여야 하고, 대리인의 위임에 의한 계약으로 매도인 본인의 의사를 직접 확인하였다는 특약사항을 기재하는 것이 좋다. 대리인이 매도인의 가족이라고 하더라도 인감증명서, 가족관계증명서, 위임장까지 다 받아서 확인해라.
- 법인이 계약당사자인 경우, 법인인감증명서 및 법인인감을 직접 확인하여 대조하여야 하고, 계약서에는 법인인감증명과 동일한 법인인감을 날인해야 한다. 법인대표가 아닌 실무자가 나와 계약하는 경우 계약체결권한 위임여부를 정확히 확인하고 위임장 첨부해야 한다.
2) 목적물
- 부동산(토지, 건물)의 현황과 관련한 사항은 토지대장, 건축물대장 등 ‘대장’기재가 기준이다. 따라서 등기사항전부증명서만 확인할 것이 아니라 계약일 당일 발급된 대장까지 반드시 확인해야 한다. 대장과 등기부 사이에 부동산 현황에 세부 불일치가 있는지 꼼꼼히 살펴보아야 한다.
- 대장과 등기의 면적이 다르게 표시된 경우 : 토지.건축물 등 ‘대장’기준으로 계약서에 기재하는 것이 좋다.
- 대장만 있고 미등기 부동산인 경우 : 등기까지 마친 후 매매계약서 쓰는 것이 좋다. 미등기상태의 거래는 권리관계의 불확정성을 내포하여 결국 매수인에게 불리하다.
- 대장에는 용도변경이 되어있는데 등기부에 반영되지 않은 경우에는 해당 불일치를 해소한 이후 계약서를 쓰는 것이 좋다. 예)상가인줄 알고 매수했는데 주택이었던 경우
- 특히 불법건축물인지 여부는 등기부에 나오지 않는다. 대장에만 나오기 때문에 대장을 확인하고 계약서를 작성해야 한다.
- 대장에 불법건축물이 등재되어 있지는 않지만 불법사유가 존재하는 경우도 흔하다. 따라서 계약서 작성하기 전에 관할 행정청에 해당 부동산의 위법건축물 등 여부를 조사해 달라는 민원을 제기해서라도 확인하는 것이 좋다. 계약서 작성 당시 불법건축물 여부를 정확히 확인하지 않고 매수하였으나 차후 해당 불법이 발견된 경우 매수인에게 시정명령, 반복적 이행강제금이 부과될 수 있으며, 매도인과의 매매계약 해제/취소 분쟁이 오랫동안 계속될 수 있어 매수인에게 좋을 것이 하나도 없다.
3) 매매대금
부동산 거래는 보통 계/중/잔으로 나눠서 지급한다. 계약서에는 총대금/계중잔의 각 대금 세부 금액 및 지급 일자를 적시한다. 경우에 따라 중도금 없이 계.잔만 적기도 한다. 어쨌든 협의하에 정확한 매매대금액과 지불날짜를 명시하면 된다.
㉠ 매매대금에 부가세가 별도인 경우 반드시 부가세 별도라고 명기해야 한다. 아닌 경우 부가세 포함으로 해석된다. 특히 상가매매에서는 주의해야 한다.
㉡ 계약금을 위약금으로 삼기 위해서는 별도의 위약금특약을 기재해야 한다. - 계약금은 해약금으로 추정될 뿐이기 때문에, 계약 당사자 일방의 잘못으로 계약이 해제되는 경우 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기한다라고 하여, 위약금 약정을 특약에 기재하는 것이 좋다.
㉢ 중도금 또는 잔금일자에 맞춰 또는 그 전에 매도인이 먼저 명도를 해 주기로 약정하는 것은 매도인에게 불리할 수 있기 때문에 신중해야 한다. 사람일이라는게 뜻한대로 안풀려 몇일 늦어지는 경우, 그 몇일 때문에 매도인 귀책으로 매매계약 해제되고 위약금을 물어야 하는 황당한 상화이 생길 가능성이 있다.
3. 특약사항에 기재하면 좋은 것들
1) 만약 계약서 작성일 무렵 가압류/가처분/근저당이 설정되어 있는 경우 : 중도금.잔금일까지 매도인은 각 ~ 등기를 말소하여야 하며, 만약 그에 위반할 경우 매수인은 별도의 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.
- 참고) 판례는 가압류가처분근저당가등기 등을 말소하지 않은것 만으로 이행불능이 아니라고 보기 때문에 매수인은 본인의 채무를 이행제공하고 매도인에게 이행을 최고한 후 상당기간 경과함으로써 이행지체에 따른 해제권을 행사할 수 있는 것이 원칙. 언제 이렇게 하고 있겠냐, 특약에 ‘잔금일ㆍ중도금일까지 말소해라. 안하면 최고없이 즉시 해제할 수 있다.“ 라고 쓰는 것이 좋다.
2) 전세,월세 등을 끼고 매수하는 경우 : 기존 세입자의 명도가 걸림돌이 되는 경우가 많다. 매매계약서에는 기존 세입자의 인도의무 책임주체를 명시하고, 인도의무 기한을 명시하고, 만약 그에 위반하였을 때 파생되는 부수 법률관계 및 비용 등에 관한 책임주체를 분명히 명시해야 한다. 예) 임차인의 인도에 관한 모든 책임은 매도인에게 있으며, 매도인은 잔금지급기일 전일까지 임차인의 인도를 책임지고 마무리하며, 인도에 따른 모든 비용은 매도인이 부담한다. 만약 이에 위반할 경우 매수인은 최고 없이 곧바로 매매계약을 해제할 수 있으며 매도인은 계약금의 배액을 위약금으로 지불하여야 한다.
