-
계약금해제 계약금 해지카테고리 없음 2024. 10. 17. 11:49
부동산매매계약, 보통은 금액이 크다. 계-중-잔으로 나눠 지급하는 것이 보통. 요즘에는 중도금 없이 계약금,잔금까지만 하는 경우도 있다.
계약금까지만 지급된 단계에서 매매계약을 해제할 수 있을까? 계약금과 중/잔금사이 보통 1-2달 정도 시간이 있기 때문에 그 시간사이에 상황변동이 생겨 매도인이나 매수인측에서 계약을 깨고 싶을수가 있다. 예를들어 한달사이에 부동산가격이 급등하였는데 마침 기존 매수인보다 더 비싸게 주고 산다는 사람이 등장하였다면 매도인은 계약을 파기하고 싶을 것이다. 계약금만 지급된 단계에서 이게 가능할까? 결론부터 말하면 가능하다. 단, 매도인은 매수인에게 계약금배액을 배상해야 한다. 그렇게하고 해제하고 새로운 사람이 돈을 그보다 더 준다면 당연히 그게 남는장사!
이게 바로 그 유명한 “해약금해제” “계약금해제” 법리이다. 상세히 설명하겠다.
1) 의의
계약금은 해약금으로 추정된다. 무슨말이냐면, 계약금까지만 지금된 단계에서는 매도인은 계약금배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본계약 자체를 해제할 수 있는 권리가 있다는 뜻이다.
* 민법 561조 1항 : 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
2) 요건
- ‘당사자 일방이 이행에 착수할 때 까지’ : 해제할 수 있는 기간은 당사자 일방이 이행에 착수할 때 까지이다. 여기서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말한다. 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다.
<이행의 착수에 해당한다고 한 사례> 매수인이 중도금이나 잔금 중 일부를 적법하게 변제공탁한 경우 / 매수인이 잔금의 일부를 준비하여 왔음을 알리고 매도인에게 이전등기서류의 준비 여부를 문의한 경우
<이행의 착수에 해당하지 않는다고 한 사례> 이행기 이전에 잔대금을 제공하지 않고 단순히 수려을 최고하는 것만으로는 이행착수가 되지 않는다 / 매도인이 매수인에 대하여 매매계약의 이행을 최고하고 매매잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행에 착수하였다고 볼 수 없다.
매수인이 계약의 이행에 착수하기 전에는 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다(민법 제565조 제1항). 그러나 매도인이 받은 계약금의 배액을 매수인에게 상환하거나 적어도 그 이행제공을 하지 않으면 이 조항에 따라 해제할 수 없다(대법원 1973. 1. 30. 선고 72다2243 판결, 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결 참조). 원심은, 매도인인 피고가 매수인인 원고에게 계약금의 배액을 상환하고 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였다거나 계약금의 배액에 관한 이행제공을 하였다고 인정할 증거가 없으므로, 피고가 민법 제565조 제1항에 따라 이 사건 매매계약을 해제한 것으로 볼 수 없다고 판단하였다. 원심판결은 위에서 본 법리에 따른 것으로 정당하고, 상고이유 주장과 같이 민법 제565조 제1항에 따른 해제에 관한 법리 등을 오해한 잘못이 없다(대법원 2021. 9. 16. 선고 2020다213364 판결).
Q> 이행기 전 이행의 착수 :
특별한 다른 특약이 없는 한 가능하다(보통 매매계약에 다른 특약 거의 안한다). 즉, 중도금이나 잔금기일이 많이 남아있는데 그 기일 전에도 먼저 중도금/잔금 지급이 가능하다. 이거는 상대방의 계약금해제를 봉쇄하는 방법이 된다. 예를들어 계약 후 잔금 전에 그 주변 아파트값이 3억이 올라버렸다. 매도인은 계약금 5,000만원이 걸려있던 기존 계약을 해제하고 매수인에게 1억을 주고라도 다른 사람에게 3억 올려 팔고 싶을 것이다. 그러나 매수인 입장은 다르겠지. 이게 해제되면 3억이나 더 주고 사야 하는데 1-2달 사이에 그런 결과를 납득하기 어려울 것이다. 어쨋든 계약을 먼저 하지 않았나. 방법은 아직 중도금 잔금 기한이 남아있어도 잽싸게 중도금이나 잔금을 이행해버리면 매도인은 더 이상 계약금해제를 할 수 없게 된다. 다만. 매도인도 눈치를 채고 연락을 안받거나 게좌번호를 안 주거나 계좌번호를 막아버리는 경우가 있다. 이럴때는 언능 변제공탁이라도 해야한다. / 사람일은 모르는거다. 집값이 하루아침에 떨어질지 오를지 계약이 끝까지 될지 안될지 아무도 모른다. 그러니까 혹시 변제공탁까지 가게되는 경우를 상정해서 계약서 쓸 때 반드시 매도인 본인의 정확한 인적사항(주민등록번호,주소,연락처)를 확인하고 관련서류(주민등록등초본 인감증명 신분증사본)을 받아두어야 한다. 계약서에 매매대금 입금계좌도 당연히 명시해야 한다.
★ 참고판결 정리
◆ 전주지방법원 2022. 4. 21. 선고 2021나6726 판결 : 갑이 을로부터 아파트에 관한 매매 중개를 위임받은 공인중개사 병에게 매수 의사를 밝힌 다음 을의 계좌로 1,000만 원을 송금하였고, 같은 날 병이 갑에게 계약이행에 관한 내용 등을 문자메시지로 보냈는데, 이후 을로부터 매매계약 체결 의사가 없음을 전달받은 병이 갑에게 계약을 해지한다는 문자메시지를 보내는 한편, 을이 갑의 계좌로 다시 위 1,000만 원을 송금하자, 갑이 을을 상대로 위 아파트에 관한 매매계약을 을이 일방적으로 파기하였으므로 계약금의 배액을 해약금 또는 위약금으로 지급하여야 한다고 주장하며 손해배상을 구한 사안이다. 병이 갑에게 보낸 문자메시지에는 위 1,000만 원이 가계약금으로 명시되어 있는 점, 병은 매매 중개를 위임받았을 뿐이고, 그 매매계약 체결 권한을 위임받은 것은 아니므로, 위 매매계약의 매매대금 및 지급기일에 관한 합의가 이루어졌다고 하더라도 이는 매매계약의 주요 사항에 관한 교섭이 이루어진 것에 불과한 점, 갑과 을은 상호 간의 매매를 중개한 병을 통하여 간접적으로 연락하였을 뿐 직접 연락한 사실이 없고, 위 1,000만 원이 지급될 당시부터 별도로 당사자들이 직접 참석하거나 당사자로부터 매매계약서 작성 권한을 위임받은 사람이 참석하여 매매계약서를 작성하기로 예정되어 있었는바, 당사자의 의사는 매매계약서를 작성함으로써 매매계약을 성립시키겠다는 의사였다고 보이고, 이러한 모습이 공인중개사의 중개를 통한 부동산 매매의 일반적인 거래관행에도 부합하는 점 등을 종합해 보면, 갑과 을 사이에 매매계약이 성립하였다고 인정할 수 없으며, 그 종된 계약인 계약금계약도 성립하지 않았다고 보아야 하고, 위 1,000만 원은 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금인 ‘가계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매매계약과 그에 종된 계약금계약의 성립 및 위 1,000만 원이 매매계약에 따른 계약금의 일부로 지급되었음을 전제로 한 갑의 주장은 이유 없고, 한편 갑과 을 사이에 별도의 위약금 약정이 있었다고 인정할 수 없으므로, 을이 갑에게 계약금의 배액 상당액을 위약금으로 지급할 의무를 부담한다고 볼 수도 없다고 한 사례이다.
◆ 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결 : 부동산 매매계약에서 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 경우, 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당하는지 여부(적극) 및 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 경우, 배임죄가 성립하는지 여부(적극)
→ [다수의견] 부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당한다고 보아야 한다. 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이다. 이는 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한다.
그 이유는 다음과 같다.
① 배임죄는 타인과 그 재산상 이익을 보호·관리하여야 할 신임관계에 있는 사람이 신뢰를 저버리는 행위를 함으로써 타인의 재산상 이익을 침해할 때 성립하는 범죄이다. 계약관계에 있는 당사자 사이에 어느 정도의 신뢰가 형성되었을 때 형사법에 의해 보호받는 신임관계가 발생한다고 볼 것인지, 어떠한 형태의 신뢰위반 행위를 가벌적인 임무위배행위로 인정할 것인지는 계약의 내용과 이행의 정도, 그에 따른 계약의 구속력 정도, 거래 관행, 신임관계의 유형과 내용, 신뢰위반의 정도 등을 종합적으로 고려하여 타인의 재산상 이익 보호가 신임관계의 전형적·본질적 내용이 되었는지, 해당 행위가 형사법의 개입이 정당화될 정도의 배신적인 행위인지 등에 따라 규범적으로 판단해야 한다. 이와 같이 배임죄의 성립 범위를 확정함에 있어서는 형벌법규로서의 배임죄가 본연의 기능을 다하지 못하게 되어 개인의 재산권 보호가 소홀해지지 않도록 유의해야 한다.
② 우리나라에서 부동산은 국민의 기본적 생활의 터전으로 경제활동의 근저를 이루고 있고, 국민 개개인이 보유하는 재산가치의 대부분을 부동산이 차지하는 경우도 상당하다. 이렇듯 부동산이 경제생활에서 차지하는 비중이나 이를 목적으로 한 거래의 사회경제적 의미는 여전히 크다.
③ 부동산 매매대금은 통상 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘어 지급된다. 매수인이 매도인에게 중도금을 지급하면 당사자가 임의로 계약을 해제할 수 없는 구속력이 발생한다(민법 제565조 참조). 그런데 매수인이 매도인에게 매매대금의 상당부분에 이르는 계약금과 중도금까지 지급하더라도 매도인의 이중매매를 방지할 보편적이고 충분한 수단은 마련되어 있지 않다. 이러한 상황에서도 매수인은 매도인이 소유권이전등기를 마쳐 줄 것으로 믿고 중도금을 지급한다. 즉 매수인은 매도인이 소유권이전등기를 마쳐 줄 것이라는 신뢰에 기초하여 중도금을 지급하고, 매도인 또한 중도금이 그러한 신뢰를 바탕으로 지급된다는 것을 인식하면서 이를 받는다. 따라서 중도금이 지급된 단계부터는 매도인이 매수인의 재산보전에 협력하는 신임관계가 당사자 관계의 전형적·본질적 내용이 된다. 이러한 신임관계에 있는 매도인은 매수인의 소유권 취득 사무를 처리하는 자로서 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당하게 된다. 나아가 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 소유권을 이전하기 전에 고의로 제3자에게 목적부동산을 처분하는 행위는 매매계약상 혹은 신의칙상 당연히 하지 않아야 할 행위로서 배임죄에서 말하는 임무위배행위로 평가할 수 있다.
④ 대법원은 오래전부터 부동산 이중매매 사건에서, 매도인은 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마칠 때까지 협력할 의무가 있고, 매도인이 중도금을 지급받은 이후 목적부동산을 제3자에게 이중으로 양도하면 배임죄가 성립한다고 일관되게 판결함으로써 그러한 판례를 확립하여 왔다. 이러한 판례 법리는 부동산 이중매매를 억제하고 매수인을 보호하는 역할을 충실히 수행하여 왔고, 현재 우리의 부동산 매매거래 현실에 비추어 보더라도 여전히 타당하다. 이러한 법리가 부동산 거래의 왜곡 또는 혼란을 야기하는 것도 아니고, 매도인의 계약의 자유를 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 따라서 기존의 판례는 유지되어야 한다.
◆ 대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다33423 판결 :
가. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다5060 판결 등 참조).
나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 ① 소외 회사는 2007. 7.경 피고와 이 사건 매매계약을 체결하고 피고에게 계약금과 중도금 33,000,000원을 지급한 사실, ② 이 사건 매매계약 제10조(계약의 해지)는 ‘매매계약 당사자 중 일방이 이 계약에서 정한 의무를 위약 또는 불이행하는 경우 상대방은 이 계약을 해제할 수 있다(제1항). 피고의 책임 있는 사유로 이 계약이 해제된 경우에는 피고는 그동안 소외 회사로부터 수령한 매매대금을 반환하고 기지급금의 배액에 해당하는 위약금과 사업추진에 소요된 비용 일체를 소외 회사에게 즉시 지급한다(제2항 전문). 소외 회사의 책임 있는 사유로 이 계약이 해제될 경우 총 매매대금 10%에 해당하는 계약금 전액은 피고에게 귀속한다(제2항 후문). 중도금 지급이 완료된 후에는 피고와 소외 회사 모두 본 매매계약을 해제할 수 없다(제3항).’고 정하고 있는 사실, ③ 그런데 이 사건 매매계약의 쌍방 이행이 완료되지 않은 상태에서 2012. 6. 20. 소외 회사에 대한 파산이 선고되었고, 그 파산관재인은 2012. 11. 29.경 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘법’이라고 한다.) 제335조 제1항에 의하여 이 사건 매매계약을 해제한 사실 등을 인정한 다음, 위 파산관재인의 해제로 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었다고 판단하고, 피고의 주장, 즉 ‘소외 회사의 책임 있는 사유로 이 사건 매매계약이 해제되어 위 제10조 제2항에 의하여 계약금이 피고에게 귀속되어야 한다’는 주장에 대하여, 이 사건 매매계약 제10조 제2항은 같은 조 제1항, 제3항에 비추어 볼 때 중도금의 지급 이전에 채무불이행을 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 경우 위약금의 지급이나 계약금의 몰취에 관하여 정한 것이므로, 위 파산관재인이 법 제335조 제1항에 의하여 이 사건 매매계약을 해제하는 경우에는 적용된다고 볼 수 없다고 판단하여 이를 배척하였다.
다. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
앞서 본 법리에 비추어 이 사건 매매계약 제10조를 살펴보면, 제10조 제2항 후문은 ‘소외 회사의 책임 있는 사유로 이 계약이 해제될 경우 계약금 전액은 피고에게 귀속한다.’는 것으로서 그 문언 그대로 ‘소외 회사의 책임 있는 사유로 이 계약이 해제될 경우’라는 요건이 성취되면 그로써 곧 계약금 상당의 위약금이 피고에게 귀속된다고 해석된다. 한편 제10조 제1항은 채무불이행에 의한 계약 해제를 허용하는 취지일 뿐임이 명백하다. 또한 제10조 제3항은, 이를 중도금 지급 이후에 해제권 행사가 제한되는 규정으로 해석하면 중도금 지급 이후에 채무불이행이 있는 경우에도 언제나 매매계약을 해제하지 못하는 불합리한 결과가 발생하는데, 소외 회사와 피고가 이 사건 매매계약 당시 굳이 이를 의도하였다는 사정이 보이지 않으므로, 민법 제565조 제1항을 주의적으로 정한 취지로 볼 수 있을지언정, 중도금 지급이 완료된 이후의 해제권 행사를 제한하는 규정으로는 볼 수 없다. 그밖에 달리 제10조 제2항 후문이 중도금 지급 완료 이전에 매매계약이 해제되는 경우에만 적용된다고 해석할 만한 사정도 보이지 않는다. 따라서 제10조 제2항 후문이 ‘중도금 지급 이전에 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제한 경우’에 한정되어 적용된다고 보기 어렵다. 그런데 법 제335조 제1항에 의한 위 파산관재인의 해제는 소외 회사가 파산상태에 이른 것을 원인으로 하므로 이는 소외 회사의 책임 있는 사유로 계약이 해제된 경우의 하나로 볼 수 있고, 이때 파산관재인의 해제로 피고에게 발생하는 손해는 소외 회사의 채무불이행으로 인한 해제 시의 손해와 큰 차이가 없을 것으로 보이므로, 이 사건 매매계약 제10조 제2항은 법 제335조 제1항에 의한 파산관재인의 해제로 인해 발생하는 손해까지도 포함하는 위약금 약정이라고 해석함이 합리적이다. 그렇다면 위 파산관재인이 법 제335조 제1항에 의하여 이 사건 매매계약을 해제한 경우에도 이 사건 매매계약 제10조 제2항 후문이 적용되어 소외 회사가 지급한 계약금 상당의 위약금은 피고에게 귀속된다고 봄이 타당하다. 그럼에도 원심은 이 사건 매매계약 제10조 제2항은 법 제335조 제1항에 의한 파산관재인의 해제권 행사로 인한 매매계약의 해제에는 적용될 수 없다고 판단하였으니, 원심판결에는 계약의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
